浦东前滩，三林顶梁柱，小户型房价暴跌？

上海学区房的价格比较贵

并且越好的学校价格越贵

对于想买个学区房，但预算有限，单纯挂户口的购房人群来说，低总价的小户型就是最好的选择，自住属于奢望。

【资料图】

不过众所周知，上海的优质学区房绝大部分集中在中内环。

但中内环以老房子居多，品质很差，小户型基本不适合改善需求的家庭居住。

图为内环上刚二村老破小

这种情况下，位于中环内的前滩学区房（华师大二附中）， 价值就显得尤其突出， 尤其是在它最近价格大幅下跌的情况下。

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前滩位于浦东中环线内，链家显示板块目前均价8.4万，以2000年以后建成的次新房为主。

不过均价往往具有迷惑性 ，根据兔博士数据，前滩目前在售房源中 最便宜单价也逼近10万，最贵甚至逼近19万。

成交均价14万＋，远超北部的世博板块 （7.1万），以及南部的三林板块（7.3万）

这价格在中环绝对属于鹤立鸡群，说明买在前滩的家长们普遍财力雄厚，对居住品质要求较高，也说明前滩的高品质对高收入客群的确具有很强的吸引力。

由于开发较晚，且板块的定位高（位于上海2035中央活动区内），所以板块房源整体品质在上海来说属于第一梯队。

尤其是以南北高架为界的板块西部黄浦江沿岸，集中了大量豪宅级别楼盘，比如尚峰名邸，晶耀名邸，东方逸品等。

下图为前滩晶耀名邸周边，可以看到城市界面非常现代化，和内环老破小的脏乱差形成鲜明对比。

不过高品质自然对应高价格 ，前滩南北高架西侧区域的品质楼盘，均价基本15万＋，最贵超过20万，比内环一些次新楼盘价格还高，比如汇龙新城，均价仅14万上下。

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前滩对口学校是华二前滩学校，包括小学和中学。

其中前滩中学作为华二高中的嫡系，每年中考成绩都不错。

而华二作为上海四大著名高中之一，与上海中学，交大附中，复旦附中齐名。学校每年高中毕业生大学录取率为95%以上，被北京大学、清华大学、复旦大学、上海交通大学等名校录取的学生超过该校毕业生数60%。

也就是说，一旦买了前滩学区房，进了华二初中，后面很大概率就会考入好大学。

学校不光水平高，更关键的是，华二是九年一贯制一梯队公办学校，省去了买学区房优先选择小学还是中学时的取舍纠结，非常省心。

地段中环内、房子品质高、对口学校好，这三条优势让前滩的学区房价格一直居高不下。

不过最近半年多，前滩小户型学区房行情却大幅波动。

以尚峰名邸的一室户47平学区房为例，去年7月份的成交单价为17万＋

而到了去年11月份，仅仅过去四个月，成交单价却暴跌近3万，来到了14万＋的水平。

与此同时，小区大户型的房子价格却依旧坚挺，比如这套190平的三室两厅，目前单价依旧是17万＋。

也就是说，在过去半年多的时间里，前滩的小户型遭遇了市场寒冬。

有人认为是三价就低的原因，当然不排除这个因素，不过这并不能完全解释前滩小户型不受看好的原因，毕竟同小区大户型17万＋的价格在这摆着。

并且我们咨询了中介，排除价格虚标的可能，进一步印证了这个结论的正确：即小户型价格大幅下跌，大户型单价依旧坚挺。

所以这就很有意思了

一般情况下，户型越大，单价越低。反之，冲着小户型挂学区的买房人，往往要承受明显超出市场价格的溢价。

比如不到50平的中原新村，14万的单价直逼品质小区东方曼哈顿，而隔壁斜土路板块的老破小中山新村单价也仅为9万元左右，差距可谓悬殊。

买房人不打算住，房东也不把装修当做卖点，知道你是挂学区，反正小户型低总价只此一家，爱买不买。

这一点，买房的家长能想到，卖房的房东更能想到，毕竟是市场选择的结果，大家也一直保持心照不宣的默契。

不过现在对于前滩来说市场平衡似乎被打破了。

小户型不仅在单价上不再吃香，甚至追平楼盘均价都有些费劲。对于买房人来说，本来就指望小户型低总价降低购房成本，现在情况更加理想：连单价也降低了。

而且前滩房子品质一流，配套完善，又有周边豪宅价格的衬托，也能够在一定程度上满足自住需求。（虽然50平确实有点小，不过比老房子还是强多了）。

这么一看，对于想要在中内环买一套品质学区房的客户，前滩的小户型倒是属于入场捡漏的好机会。

至于价格为什么降低，已经不是大家关心的重点了，只要学校好（华二），房子便宜（14万＋），价值坚挺（同楼盘价格17万＋），一切都好说。

在市区小户型学区房单价普遍高企的当下，前滩坐拥地段、品质和学区的三重优势，价格却不比市区老破小更贵，甚至还很有优势。对于单纯想挂学区的购房群体来说，目前的前滩无疑是个绝佳的选择。

毕竟，相同预算，为什么不买更好的房子？

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