【高端访谈】在前滩打造上海“滩”发展样板区——专访陆家嘴集团总经理蔡嵘

在上海商业地产版图中，位于黄浦江畔的前滩区域是一个高光板块。多家市场机构数据显示，占地面积2.83平方公里的前滩国际商务区办公楼去化速率领先全市，并持续位列上海新兴商务区空置率最低的板块。

“到前滩去！”前滩区域正受到越来越多中外企业的青睐，最近几年入驻企业的年税收贡献超过200亿元。作为前滩整体开发背后的操盘手，上海陆家嘴集团做对了什么？对于上海“一江一河”（黄浦江和苏州河）贯通来说，前滩的崛起意味着什么？对于全国其他正在打造CAZ（中央活动区）的地方政府来说，前滩的发展又带来哪些启示？带着这些问题，记者近日专访了上海陆家嘴集团总经理蔡嵘。

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记者：前滩区域从2012年启动开发至今，目前已跻身“上海2035”总体规划中的中央活动区之列。与老牌的商务区比如陆家嘴相比，前滩的升级主要体现在什么地方？

蔡嵘：根据上海市政府发布的《黄浦江南延伸段前滩地区控制性详细规划》，陆家嘴集团自2012年开始主导前滩国际商务区的开发建设。截至2023年6月末，前滩包括13公里道路、1.55公里河道改造、近百万平方米绿地等市政基础设施已建成。已竣工项目70个，总建筑面积占区域规划建筑面积的77%，兑现了开发之初“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的承诺。十四五期间，前滩将全面建成。

总结以往开发经验，前滩的整体规划和开发尤其重视城市功能的复合和平衡，不仅要将前滩打造成为集总部商务、高端商业、国际教育、文化传媒、体育休闲于一体的国际化中央商务区，更要成为复合、生态、宜居的城市中央活动区。从中央商务区到中央活动区，区域的发展能级无疑更上一层楼。

具体来说，我们吸取了小陆家嘴区域开发不够宜居、功能缺乏人性化的缺点，结合新时代的城市发展要求，在四个方面提升和创新开发思路，一是坚持城市中心的开发定位，将城市综合体和小尺度街区有效融合；二是坚持国际化的开发视野，从单一商务功能拓展到营造国际化氛围；三是坚持与时俱进的开发模式，从平面城区拓展到构筑“垂直城市”“立体城市”“24小时城市”；四是坚持可持续发展的开发理念，从粗放型高耗能模式到塑造节能型低碳城市。

此外，我们还创新招商模式，吸引“好人家”和陆家嘴集团共同开发。在一级招商阶段，根据核心区域几大综合体的功能定位及特点，与太古集团、美国铁狮门、香港信德集团等国际一流开发商合作，引入他们的优势资源，共同打造了前滩太古里、晶耀前滩、信德31文化演艺中心等特色项目。

记者：多家房地产咨询机构的数据都反映，前滩的带看率、出租率、入驻跨国企业数量等指标在上海新兴商务区中居于前列。前滩的流量密码何在？

蔡嵘：前滩的交通条件非常优越，拥有南北高架、中环这两条城市交通主动脉，以及多条越江隧道，还有三条轨道交通线路在前滩交汇，不管是市内通勤或国内国际差旅都极为便捷。截至2023年6月末，陆家嘴集团在前滩自持的在营办公楼中，入市超过一年的楼宇出租率达到95%。

地理区位和交通优势只是基础条件。前滩开发中有个非常重要的理念“先宜居后宜业”，现在看基本做到了。我自己有时候在前滩散步，看到早上有很多人在这里晨跑锻炼，中午一些热门餐厅都要排队，商业综合体前滩太古里成为城市新晋“网红”打卡地，前滩的人气和流量可见一斑。

为何能做到这一点？从规划看，前滩是为数不多的由一家开发商主导整体规划及一二级开发的“中央活动区”，在350万平方米总开发体量中，办公面积147万平方米、商业面积66万平方米、住宅面积90万平方米，城市配套面积包括文化、教育、医疗等共有47万平方米，区域整体绿化率高达35%。近十年来我们严格按照这个规划来开发，从源头上确保了前滩“职住平衡、产城融合”。

从细节看，陆家嘴集团不是传统的房地产开发商，而是现代服务业综合运营商。我们精心打磨各种产品，使得区域内的各项城市功能非常人性化。比如，除了办公楼产品，陆家嘴集团在前滩还运营了2500多套中高端租赁式公寓，为企业员工和高管提供灵活多元的居住方式，很多人“工作在前滩也住在前滩”。此外，前滩集聚了国内外优质的教育资源，先后吸引英国惠灵顿公学、华二九年一贯制学校、冰厂田幼儿园等10个高品质国际社区教育品牌和公立教育配套进驻，上海纽约大学前滩新址也于2023年整体正式开学。不夸张地说，在前滩可以从幼儿园读到大学。

记者：前滩在开发过程中，吸引了医药、快消、金融等几大类企业。如何在此基础上因势利导，形成有竞争力的产业集群和产业生态？

蔡嵘：应该说，商务区具体产业是很难规划的，我们要做的是竭力为企业创新发展营造良好外部环境。比如，陆家嘴集团与上海自贸区世博管理局联动，在前滩设立“楼宇经济专员机制”，确保企业需求能够第一时间得到反馈和解决。同时，双方联合头部企业还发起“前滩汇”，邀请辖区内的企业负责人定期交流，在促进跨界合作的同时也进一步扩大前滩朋友圈。

根据前滩区域的地理位置、办公产品特点、配套优势，针对近年来市场大环境的变化，我们着力针对金融行业外溢需求、快消行业整合需求、医药行业扩张需求等产业发展特点，进行了深入挖掘。目前，前滩吸引了近300家企业入驻，其中七成为外企，跨国公司地区总部达到31家，包括普华永道、希尔顿、美敦力、武田制药等。随着头部企业的入驻，逐渐形成了示范和带动效应，吸引产业链上下游企业的集聚。

记者：“一江一河”（黄浦江、苏州河）沿线是上海未来城市发展重心。有“滩”的地方，包括外滩、北外滩、前滩等都是上海热点区域。贯彻“人民城市”重要理念，前滩未来还有哪些提升空间？

蔡嵘：2017年以来，黄浦江核心段45公里岸线和苏州河中心城区42公里岸线相继贯通开放，市民游客从“沿江不见江”到“近水更亲水”。这给市民游客带来更多获得感的同时，也使得各种资源要素加快向滨水区域集中，进一步提升了滨水区域价值。

贯彻“人民城市”重要理念，陆家嘴集团也探索在前滩区域提供更优质的公共空间。除了大片的绿地，我们还在前滩主要的写字楼和商业综合体之间修了一条空中连廊，使得在前滩上班或购物的人，能够从大楼一直步行到黄浦江畔。此外，我们联合国家电投公司建设了前滩能源中心，采用冷热电三联供技术及蓄能技术，为前滩区域内超过200万平方米的办公、商业和酒店建筑集中提供空调冷热源。在2023年全国低碳日上，前滩通过验收成为上海市第二批低碳发展实践区。

截至目前，前滩所有80个可开发项目已全部建成投用或进入建设状态，城市形象已基本呈现。建设会有终点，但管理服务效能的提升是永恒的。智慧城市、绿色生态，都需要在实践当中不断完善和提升，前滩软实力的打造是我们不断追求的目标。